Aflevering 6547

Bespreling van het preadvies "Bekrachtiging en aanverwante rechtsfiguren" uitgebracht door de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie op 10 oktober 2003, door prof.mr.W.J. Zwalve, prof.mr.L.C.A. Verstappen, prof.mr.J.B. Huizink met een inleiding door prof.mr.A.S. Hartkamp. Bespreking van het preadvies "Bekrachtiging en aanverwante rechtsfiguren" uitgebracht voor de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie op 10 oktober 2003, door prof. mr. W.J. Zwalve, prof. mr. L.C.A. Verstappen, prof. mr. J.B. Huizink met een inleiding door prof. mr. A.S. Hartkamp.

l. Inleiding

Op l september jongstleden hebben de drie speciaal voor de koop van onroerende zaken gereserveerde artikelen in Boek 7 BW hun inhoud gekregen.Tekst in Stb. 2003, nr. 2.38; Besluit inwerkingtreding in Stb. 2003, 272. Voor de totstandkoming en de geldigheid van een koopovereenkomst is er veel veranderd. Althans wanneer we ons beperken tot de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, waarbij de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Deze overeenkomst moet in een akte (al dan niet onderhands) worden neergelegd.Zie over het schriftelijkheidsvereiste M.B.M. Loos, Consumentenbescherming bij de koop van onroerende zaken en aanneming van werk: een nog altijd onevenwichtig en onvoldoende doordacht wetsvoorstel, NTHR 2002/8, p. 359 en C.G. Breedveld-de Voogd, Het schriftelijkheidsvereiste in de nieuwe regeling voor de koop van onroerende zaken, NbBWH, themanummer bijzonderere overeenkomsten, juli/augustus 2003. Bovendien heeft de koper de bevoegdheid de koopovereenkomst binnen drie dagen na de terhandstelling van deze akte te ontbinden (art. 7:2). Aan deze nieuwe regeling ligt het volgende schema ten grondslag: wilsovereenstemming, vastlegging in een al dan niet onderhandse koopakte en vervolgens nakoming van deze overeenkomst door middel van levering. Deze laatste rechtshandeling geschiedt door het opmaken van een notariële akte van levering en inschrijving hiervan in de openbare registers (art. 3:89). Een zware procedure waarin twee elkaar opvolgende akten een rol spelen. Meestal volgen de koop en overdracht van onroerende zaken dit programma. Het ligt voor de hand dat de wetgever hierbij aansluit. Zie echter voor een pleidooi dit te wijzigen: W.G. Huijgen, Rechtszekerheid of rechtsbescherming?! Ofwel: taak en plaats van de notaris in het vermogensrecht (oratie Leiden 1997), Ars Notariatus LXXX, Deventer: Kluwer 1997 en de reactie van de minister hierop in Kamerstukken II 2000/01, 23 095, nr. 10, p. 25-27 (Verslag van een schriftelijk overleg). Er zijn echter met het tot nog toe geldende recht twee belangrijke verschillen: de akte is tot vormvoorschrift gepromoveerd en na de terhandstelling van deze akte aan de koper heeft deze gedurende drie dagen de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden. Deze twee elementen leiden tot nieuwe vragen, indien partijen tussen het opmaken van de (eerste) koopakte en het passeren van de akte van levering andere of nadere afspraken maken. Het volgende voorbeeld illustreert het probleem. A verkoopt zijn huis aan consument B. Hiervan wordt een onderhandse akte opgemaakt, waarbij gebruik wordt gemaakt van de NVM-koopakte en waarin het huis, de prijs en de leveringsdatum is vermeld. Na ondertekening hiervan door beide partijen zendt B mede namens A de akte naar de notaris met de opdracht een akte van levering op te maken. De bedenktijd is inmiddels verstreken. De notaris constateert dat in de koopakte de verplichting, die A op grond van een kettingbeding heeft ten opzichte van de gemeente, niet aan B is doorgegeven. De notaris vraagt aan A of het zijn bedoeling is deze verplichting niet aan B op te leggen. A bekent dat hij dit is vergeten aan B te melden, maar dat dit wel de bedoeling is aangezien hij anders 100.000 euro boete aan de gemeente moet betalen. A stelt voor het probleem aan B voor te leggen en alsnog in de akte van levering op te nemen dat B verplicht is zich aan de inhoud van het beding te houden en dat B dit weer aan zijn rechtsopvolger moet doorgeven. B gaat hiermee akkoord. Het kettingbeding wordt in de akte van levering opgenomen. De akte wordt gepasseerd en ingeschreven in de openbare registers.

De stichting organiseert speciaal voor haar donateurs postacademisch onderwijs, in samenwerking met het Eggens Instituut voor Juridisch Postacademisch Onderwijs van de Universiteit van Amsterdam en het Bureau Post Academisch Onderwijs Rechtsgeleerdheid van de Vrije Universiteit.

1.1 Inleiding

De minister van Justitie heeft bij besluit d.d. 2 september 2003 herbenoemd tot plaatsvervangend lid in de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Breda mr. H. Koopman, vice-president arrondissements-rechtbank Breda, sector kanton, voor de duur van vier jaar, met ingang van l oktober 2003.